Vurderinger af erhvervsejendomme efterlader mange spørgsmål

Selvom der er gået flere måneder siden offentliggørelsen af de foreløbige vurderinger for landets 318.000 erhvervsejendomme, så hersker der stadig stor usikkerhed hos mange af ejerne i forhold til spørgsmålet om, hvordan de skal forholde sig til den fastsatte værdi.

Usikkerheden er fuldt forståelig. Politisk har man nemlig vedtaget et regelsæt, der betyder, at der ikke fastsættes en værdi af den fulde ejendom, men kun af grunden. Og det gøres endda på en måde, der gør det umuligt at sammenholde grundværdien med priser på erhvervsgrunde, der er til salg i området, eller som er blevet handlet for nylig.

Den fastsatte grundværdi er ikke ment som en antagelig markedsværdi af grunden, men er et teknisk opgjort grundlag for beregning af grundskyld og dækningsafgift.

Sådan fastsættes grundværdien

Grundværdien for erhvervsejendomme fastsættes med udgangspunkt i, hvad grunden ville være værd, hvis der lå ejerboliger på grunden – i det væsentlige efter følgende principper:

• Grundværdien for lager- og industriejendomme samt parkeringsanlæg fastsættes til halvdelen af værdien af parcelhuse i området. Det er altså prisen på ejerboliger i området og ikke lejeniveauet for erhvervslokaler, der er afgørende for grundværdien. Derfor bliver grundværdien for en ejendom i nærheden af et dyrt villakvarter højere, end hvis ejendommen ligger på byens hovedstrøg.
• For boligudlejningsejendomme – herunder for andelsboligejendomme – fastsættes grundværdien 1:1 med grundværdien for en ejendom med ejerlejligheder, der igen fastsættes efter værdien af enfamilieshuse.
• For kontor- og butiksejendomme fastsættes grundværdien til 2/3 af etagemeterprisen for en lejlighed. En del ejere af strøgejendomme oplever derfor, at de skal betale mindre i grundskyld end tidligere. Dette er i princippet tilsigtet og er en konsekvens af, at butikslokaler har en lavere værdi, end lejligheder har.

Loft på udgiftsstigninger

Både for grundskyld og for dækningsafgift er der regler om, hvor meget udgiften kan stige fra år til år.

I 2024 kan grundskylden højst stige 2,8 % i forhold til den endelige grundskyld for 2023. I 2025 beregnes grundskylden på normal vis, men den kan højst stige med et beløb beregnet som 4,75 % af den grundskyld, der kan beregnes på grundlag af 2023-vurderingen. For almennyttige boligselskabers ejendomme er procenten ikke 4,75, men 3,5.

Den maksimale stigning beregnes altså ikke ud fra, hvad der betales i 2024. For ejendomme, hvor beskatningsgrundlaget tidligere var meget lavt, kan der altså uanset stigningsbegrænsningsreglen blive tale om betydelige stigninger.

Dækningsafgiften skal ifølge en politisk aftale – som endnu ikke er lovfæstet – årligt højst kunne stige med 10 % af den afgift, der kan beregnes på basis af de nye vurderinger. Heller ikke her beregnes stigningen ud fra, hvad der blev betalt i det foregående år.